04. oktober 2017

Nei til mva-fradrag ved kjøp av eiendomsselskap

Kari Elisabeth Christiansen

Kari Elisabeth Christiansen

Advokat MNA, BDO Advokater AS
E-post: kec@bdo.no
Telefon: +47 922 90 039
Jørgen Bernhard Grønlie

Jørgen Bernhard Grønlie

Advokat, BDO Advokater AS
E-post: jorgen.bernhard.gronlie@bdo.no
Telefon: 416 54 505

Høyesterett har i en ny dom lagt til grunn at det ikke foreligger fradrag for mva på transaksjonskostnader ved kjøp av eiendomsselskap. Dommen er i strid med langvarig forvaltningspraksis om å akseptere fradragsrett for denne type anskaffelser.

Dette er saken

Saken hadde bakgrunn i at Skårer Syd Holding AS kjøpte to eiendomsselskaper i 2014 som begge var frivillig registrert i Merverdiavgiftsregisteret for utleie av næringseiendom. Det vil si at husleien ble fakturert med mva.

Holdingselskapet ble fellesregistret med de to eiendomsselskapene i samme avgiftstermin som oppkjøp av eiendomsselskap nr. 2. Den fellesregistrerte enheten fradragsførte inngående merverdiavgift på transaksjonskostnadene ved kjøp av eiendomsselskap nr. 2

Tilknytningskravet

Høyesterett kom til at transaksjonskostnadene måtte anses for å ha tilknytning til aksjeervervet. Da kjøp av aksjer er unntatt fra avgiftsplikt la Høyesterett til grunn at transaksjonskostnadene ikke hadde tilknytning til den frivillig registrerte utleievirksomheten.

Høyesterett påpekte at det ikke var opplyst at rådgivningen hadde kommet utleievirksomheten til gode. Videre ble det fremhevet at utleievirksomheten var etablert før kjøpet av aksjene og fortsatte uendret etterpå. Høyesterett la derfor til grunn at rådgivningen ikke hadde noen nær og naturlig tilknytning til den avgiftspliktige utleien.

Verken fellesregistrering med datterselskaper eller reglene om tilbakegående avgiftsoppgjør kunne ifølge Høyesterett endre utgangspunktet om at kostnadene ikke hadde tilknytning til avgiftspliktig utleievirksomhet.

Skatteetatens praksis

Skattedirektoratet gir årlig ut en håndbok med formål om å skape en riktig og ensartet praksis i skatteetaten. I håndboken omtales en bindende forhåndsuttalelse fra 2007 om fradrag for mva for kostnader ved kjøp av eiendommer og/eller eiendomsselskaper. Skattedirektoratet uttalte at det var rett til fradrag og at omfanget måtte bestemmes av andel areal på den enkelte eiendom som var omfattet av den frivillige registreringen. Det betyr at jo større del av utleien som var mva-pliktig, jo større fradrag for transaksjonskostnadene.

Høyesterett la til grunn at den bindende forhåndsuttalelsen fra Skattedirektoratet var uklar, og pekte på at det forelå uttalelser fra Klagenemnda for merverdiavgift som gikk i motsatt retning. Forvaltningspraksis kunne derfor ikke legges vekt på som rettskilde.

Vi er noe usikre på hvilke avgjørelser Høyesterett sikter til når det konkluderes med at forvaltningspraksis er uklar når det gjelder spørsmål om fradragsrett for transaksjonskostnader tilknyttet kjøp av aksjer i frivillig registrert utleievirksomhet.

Vår erfaring er at skattekontorene har innrømmet fradrag for transaksjonskostnader tilknyttet frivillig registrering i tråd med BFU’en fra Skattedirektoratet, bare med forbehold om at holdingselskaper må være mva registrert før rådgivningskostnadene er pådratt.

Virksomhetsbegrepet

I en tidligere dom (Elkjøp-dommen) uttalte Høyesterett at det må vurderes konkret om en enkeltstående avgiftsunntatt transaksjon kan bli ansett som egen virksomhet i relasjon til fradragsbestemmelsen. Vi savner en vurdering fra Høyesterett om kjøpet av aksjene i seg selv er å anse som en avgiftsunntatt virksomhet som kan diskvalifisere for fradragsrett.

Avgiftskumulasjon konsekvens: Økning i avgifter for leietakere

Videre savner vi en drøftelse av Høyesterett om det er forenlig med merverdiavgiftssystemet at mva på transaksjonskostnader blir en endelig kostnad for selskap med mva-pliktig utleie. Resultatet i dommen vil lede til en avgiftskumulasjon (mva på mva) på utleiers hånd som vil bli veltet over på de avgiftspliktige leietakerne.

Slik kan du unngå tilleggsavgift

Skatt øst ila tilleggsskatt med 20 %, noe som ble opprettholdt av Høyesterett. Det er en streng reaksjon ut fra den forvaltningspraksisen som forelå på vedtakstidspunktet. Ved føring av fradrag hvor det kan foreligge usikkerhet om omfanget av fradragsretten, anbefaler vi å redegjøre for faktum og vurderingen bak fradragsføringen.

Vår anbefaling: Sikre klart skille mellom kjøp av aksjer og bistand ved drift

Ved rådgivningsoppdrag som gjelder både kjøp av aksjer og etterfølgende bistand ved drift, anbefaler vi at partene skiller klart mellom de to oppdragene. Dersom rådgivningen er relevant for både kjøp av eiendomsselskap og for driften etter kjøpet kan det være grunnlag for å vurdere om det foreligger noe mva-fradrag. Det kan f.eks. gjelde vurderinger rundt leieforhold, mva-regulering i leiekontrakter, mva registrering mv.

Høyesterett uttalte at det er betydelige forskjeller på kjøp av eiendom og kjøp av et eiendomsselskap avgiftsmessig uten at forskjellene er omtalt nærmere. Uttalelsen tyder på at det fortsatt kan foreligge rett til fradrag for mva på kostnader ved kjøp av fast eiendom.

Kontakt oss gjerne dersom du har spørsmål

DEL DETTE INNLEGGET: